ISF => IFI Focus sur les SCI : la méthode “IFI-NIFI”

 

Au 1er Janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ISF. Seul le patrimoine immobilier est imposé. La déclaration doit être faite via le formulaire 2042-IFI en Mai 2018. Evaluer une maison, un appartement peut être assez facile. Mais évaluer les parts d’une SCI est plus difficile, notamment lorsque la SCI dispose d’une trésorerie importante.

Le coefficient

Les parts de SCI sont imposables uniquement à hauteur de la fraction de leur valeur immobilière. Or une SCI est une société dont l’objet est de détenir des immeubles mais elle peut aussi avoir une trésorerie disponible.

Il faut donc calculer un coefficient à appliquer à la valeur des parts de la SCI.

Coefficient = Valeur vénale des biens immobiliers / Valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société

Réf : CGI article 965

De façon générale, cela revient à ne déclarer que la valeur des biens immobiliers détenus par la SCI sans tenir compte de la trésorerie.

Exemple :

Actif Passif 
Immeuble100Fonds Propres120
Trésorerie20
TOTAL120TOTAL120

 

Ce montant doit être réparti entre les associés de la société en fonction des parts détenues.

La valeur des parts à déclarer est :

Base IFI = (100 / 120 ) x 120 = 100

Mais l’analyse devient plus complexe avec le dispositif « anti abus ».

Les comptes courants d’associés

Le coefficient de taxation doit être corrigé s’il existe des dettes dont la loi interdit la prise en compte pour la valorisation des titres. Les dettes contractées auprès d’un associé (=compte courant) ne peuvent être déduites.

Le calcul du coefficient de taxation devient difficile à calculer. Une bonne méthode est d’analyser les valeurs et les ventiler en actifs immobiliers taxables à l’IFI et actifs non immobiliers non taxable.

Actif Passif 
Immeuble100Fonds Propres40
Trésorerie20Compte courant d'associé80
TOTAL120TOTAL120

 

L’analyse est facilitée par une présentation en colonne de la situation nette :

PostesTotalImmobilier
IFI
Autre
NIFI
Immeuble100100
Trésorerie2020
Compte courant d'associés-80-80
Situation nette40100-60

 

Le coefficient est donc égal à 2,5 (100 / 40)

Base IFI = 2,5 x 40 = 100

 

Par conséquent, le fait d’avoir un compte courant d’associé ne change rien à la valeur à déclarer à l’IFI. La présentation du bilan sous forme « situation nette » permet de calculer le coefficient de taxation.