La retraite est loin et les différentes réformes laissent présager des revenus en baisse pour le futur retraité.

Les contrats d’assurance vie procurent un complément intéressant mais assez limité au regard des investissements à réaliser. De plus ces contrats sont affectés par la baisse importante de leurs rendements. En démarrant un contrat de retraite à 40 ans, l’assuré peut espérer un revenus mensuel égal à son versement mensuel ; par exemple en versant 500€ / mois pendant la vie active, l’assuré recevra 500€ / mois à la retraite.

Un investissement immobilier peut s’avérer plus résilient pour compléter les futurs revenus de retraité ou disposer d’un capital à consommer ou transmettre.

Investissement immobilier en déficit foncier / location

L’objectif du programme est de donner plusieurs vies à son investissement :

  • Création d’un déficit foncier permettant une défiscalisation et une annulation ou réduction du revenu foncier existant ou à venir du foyer fiscal
  • Changement du type de location pour un meublé à la fin de l’engagement de location.
  • Complément de revenus ou capital à disposer après remboursement de l’emprunt.

Schématiquement :

Etape 1

Acquérir un bien dans le cadre d’un programme dans l’ancien avec travaux.

Le montant des travaux doit être relativement important de façon à neutraliser les revenus fonciers existants et/ou à venir. En générant un déficit foncier, le foyer fiscal s’oblige à louer le bien nu pendant les 3 années qui suivent l’année des travaux. Les revenus sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

Etape 2

Après l’obligation de location nue et au changement de locataire, le foyer change le type de location pour un meublé. Certains équipements sont à prévoir : literie, ustensiles de cuisine…

Les revenus d’une location en meublée sont taxés dans la catégorie BIC (Bénéfice Industriels et Commerciaux).

L’avantage est que le bien va pouvoir être amorti sur 28-30 ans permettant de réduire le bénéfice imposable. L’autre avantage est que la base d’amortissement se constitue par la valeur vénale du bien au moment de l’option, donc la valeur du bien rénové.

Etape 3

A la fin de l’emprunt, deux choix sont possibles :

  • Vente du bien et disposition du capital. La plus-value dégagée est taxée selon le régime des particuliers, sans reprendre les amortissements déduits en BIC.
  • Conservation du bien pour conserver les revenus / transmission sous forme de donation aux enfants.

Exemple

Soit un foyer fiscal ayant un revenu global net de 150 000€ pour 3 parts (2 parents et 2 enfants). Le revenu foncier est de 10 000€ / an.

L’impôt sur le revenu payé par ce foyer est de :

Ce foyer fiscal identifie un appartement T2 dans un petit collectif ayant les caractéristiques suivantes :

La rentabilité de l’investissement avant prise en compte des travaux est la suivante :

Le remboursement annuel de l’emprunt est de 8 676€. Cet investissement représente un effort d’épargne mensuel de 306€/mois.

1er Objectif de l’investissement : défiscalisation sur les 4 premières années

Les travaux sont déductibles des revenus fonciers. L’année d’investissement, un déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700€.

L’impôt sur les revenus se réduit de la façon suivante :

Le gain d’impôts est de 23 522€ sur les 4 premières années.

2ème Objectif : transformer la location nue en meublée pour ne pas supporter une hausse de revenus fonciers taxable à 58% (41% + 17,2%)

En faisant une location meublée, comme son nom l’indique, il faut meubler le logement : lits, ustensiles… La location meublée au régime réel permet d’amortir le bien. La structure du revenu est la suivante :

Le résultat est proche de zéro et ne génère quasiment pas de revenu taxable à partir de l’année 5. L’effort d’épargne reste de 306€/mois.

3ème objectif : disposer d’un capital dégageant un revenu complémentaire pour la retraite ou d’un capital disponible par la vente du bien.

Au terme du remboursement de l’emprunt, le foyer bénéficie au choix :

  • d’un complément de revenu mensuel de 516€ très faiblement fiscalisé
  • d’un capital à disposer.

Le mot de l’expert :

« Pour un projet d’investissement immobilier, il importe de bien identifier les différents schémas fiscaux susceptibles de répondre à ses objectifs. Cette première condition remplie, l’acquisition à effectuer devra et pourra dès lors permettre de tout envisager : défiscalisation, création d’un revenu futur, transmission de patrimoine.

Ensuite, il faut se lancer ! »

Géraud FERRANDIER

Expert-Comptable

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